Vous voulez investir en immobilier, mais vous avez peur de recevoir un coup de téléphone la nuit pour aller déboucher les toilettes. Je suis comme vous et j’aime bien faire de l’argent sans avoir des problèmes avec mes locataires.
Il n’y a aucune raison pour vous d’éviter d’investir en immobilier même si vous ne voulez pas aller déboucher les toilettes. Il existe plusieurs solutions pour faire comme la majorité des gens en immobilier, c’est-à-dire de profiter d’un des meilleurs actifs pour faire croître votre richesse.
Effectivement, il existe plusieurs solutions pour ajouter de l’immobilier dans votre portefeuille sans nécessairement jouer au propriétaire de plex.
Aujourd’hui, je veux vous parler d’une façon très simple d’investir en immobilier sans déboucher les toilettes.
Pourquoi ne pas investir dans les REIT’s?
Ce genre de placement vous donne des part d’un portefeuille immobilier géré par des professionnels du secteur. Comme un plex, vous aurez droit à vos revenus mensuels et à votre plus value à travers le temps…sans les problèmes de locataires.
Les fausses solutions de l’investissement immobilier
Pour éviter de gérer activement un immeuble, on propose souvent des solutions qui peuvent causer des problèmes selon moi.
Premièrement, pour éviter la gestion des locataires, on va vous suggérer d’engager un gestionnaire d’immeuble. La solution peut être bonne, mais peu aussi être vraiment mauvaise.
Avoir un gestionnaire d’immeuble est comme avoir un employé. Vous devez suivre ces actions, l’évaluer et surtout bien le choisir. De plus, ses services ne sont pas gratuits. La norme dans le secteur est souvent un minimum de 5% de vos revenus (pas de votre profit!).
Aussi, on parle souvent de faire équipe avec un associé. Il serait alors facile de séparer les tâches et ainsi, vous pouvez vous occuper de la recherche et de la comptabilité pendant que votre partenaire s’occupe des locataires et des appels d’entretien. D’accord, mais votre actif ne sera plus un investissement passif puisque vous allez devoir passer quelques heures par mois pour rendre des comptes à votre associé et à gérer votre immeuble.
Sans être la solution miracle, je pense fortement que l’utilisation des REIT’s pour investir en immobilier est souvent sous exploité.
La solution pour investir en immobilier sans déboucher les toilettes
Les REIT’s existent depuis plusieurs dizaines d’années. La signification de cette abréviation est “Real Estate Investments Trusts”. En français, on parle de fiducie de placement immobilier.
Une des origines de cette création est de permettre à des individus de pouvoir investir dans l’immobilier sans avoir à gérer activement un gros portefeuille immobilier.
Par conséquent, au lieu d’avoir des titres avec un terrain et un immeuble sur ce dernier, vous avez des actions ou des parts d’une société qui elle, possède les immeubles.
Ainsi, vous pouvez recevoir vous aussi des revenus provenant de l’immobilier sans gros effort.
Comment investir dans les REIT’s?
Selon moi, il y a quelques petites notions à savoir avant d’investir dans les REIT’s. Voici ma petite liste des éléments à prendre en considération:
- quel type de REIT’s choisir?
- quel type de secteur vous devez viser?
- comment évaluer les risques de votre investissement
Personnellement, je dois vous dire que j’adore les REIT’s. Je sais que l’immobilier doit faire partie intégrante de mon portefeuille. On estime souvent d’ailleurs que pour une question de diversification, de rendement et de réduction de la volatilité de votre portefeuille, un pourcentage de 15 à 20% de vos actifs devrait correspondre à de l’immobilier.
De plus, il est possible d’investir dans des REIT’s qui sont à la bourse, c’est-à-dire des REIT’s publics. Aussi, vous avez l’opportunité d’investir dans des REIT’s privés par l’entremise des marchés dispensés.
Pour débuter, il est sans doute intelligent de commencer par les REIT’s boursier. Voici les raisons qui explique mon raisonnement:
- votre placement sera beaucoup plus liquide (facile à acheter et à vendre);
- plus facile aussi de vous créer un portefeuille investi dans plus d’un secteur;
- l’entreprise est publique, alors la transparence de l’entreprise va de soi.
Dans quel type de REIT’s investir
Au départ, vous devez savoir qu’il y a 2 grandes catégories de REIT’s où vous pouvez réussir à investir votre argent en immobilier sans déboucher les toilettes.
Une de ces catégories est à éviter complètement!
La première catégorie sont les “REIT’s Equity” qui sont les fiducies qui possèdent et gèrent des actifs immobiliers. C’est le classique des classiques. Ils achètent des immeubles, font la gestion et vont percevoir les loyers mensuels.
La deuxième catégorie sont les “REIT’s Mortgage”. Ce genre de REIT’s œuvre également dans l’immobilier, mais agissent plutôt comme une banque. Ils font l’immobilier, mais en prêtant de l’argent à ceux qui vont acquérir les immeubles. Le REIT’s Mortgage ne va pas recevoir des loyers, mais des intérêts mensuels sur ces différents prêts immobiliers.
Évitez à tout prix les REIT’s Mortgage parce qu’ils sont nettement plus difficiles à évaluer et il n’est pas rare que certains disparaissent après quelques années.
Quels sont les secteurs où vous pouvez investir
Ce qui est intéressant avec les REIT’s Equity, c’est que vous avez une foule d’opportunité où placer votre argent. Comme individu, vous achetez le plus souvent des plex ou des multilogements. Avec les REIT’s, vous êtescomplètement ailleurs.
Bien qu’il existe des REIT’s dont la mission est effectivement d’acheter des immeubles résidentielles (mais avec des dizaines de portes), voici les différents principaux secteurs des REIT’s Equity:
- panneaux publicitaires;
- prison;
- ferme et terres agricoles;
- data center;
- infrastructure (énergie, tour de communication par exemple);
- cinéma;
- forêts;
- hôpitaux / cliniques médicales/ résidences pour personnes âgées;
- locaux industriels;
- hôtels,
- bureaux;
- maisons mobiles et unifamiliales
- centre d’achat et des bâtiments de commerce de détail
- entrepôts.
Évidemment, comme dans bien des investissements, il y en a mieux que d’autres. Les bons secteurs sont les entrepôts, les multilogements, les bâtiments commerciaux, les data center et les industriels.
Je vous suggère d’éviter les centres d’achat, les hôtels et tout ce qui lié aux prix d’une marchandise ou qui dépend de la force de l’économie. Je pense aux fermes, aux forêts et au cinéma.
Comment évaluer les risques de votre investissement dans les REIT’s
Comme tous vos investissements, investir dans les REIT’s comporte son lot de précaution et d’analyse.
Comme l’achat d’une action, l’achat d’un REIT’s n’est pas automatiquement une bonne affaire. Vous devez regarder le prix payé, les distributions, l’endettement, etc…
Il est impossible pour moi de vous expliquer dans un article la bonne procédure pour vos achats. Par contre, en guise de départ, vous devez systématiquement regarder ces métriques:
- les dettes par rapport à son EBITDA et sa valeur aux livres;
- la profitabilité avec les revenus libres des opérations;
- son évaluation;
- la croissance des profits (les FFO pour les REIT’s, pas les EPS)
Si tout cela semble difficile à comprendre. Vous devez prendre le temps lire sur ces sujets. Une des bonnes ressources pour commencer dans le monde des REIT’s, c’est la NAREIT. Vous allez y trouver une foule d’information sur ce secteur d’investissement.
Advenant le cas où vous ne souhaitez pas vous casser la tête, il existe des FNB (Fonds négociés en bourse) qui font le travail pour vous. Le plus populaire est le XRE. Personnellement, j’aime mieux le ZRE.
En conclusion, pour investir dans les REIT’s et dans l’immobilier sans déboucher les toilettes, l’idéal est de commencer en vous ouvrant un compte de courtage et débuter par acheter des actions sur le marché canadien et américain.
Avez-vous déjà eu des REIT’s dans votre portefeuille?
Avez-vous d’autres façons d’investir en immobilier sans déboucher les toilettes?
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